AGENZIA DELLE ENTRATE, l'accertamento del valore di un immobile.
Come funziona e come difendersi da un avviso di liquidazione.
Per procedere all'accertamento del valore reale dell'immobile e a un'eventuale rettifica, puo' utilizzare i criteri stabiliti dalla legge, mettendo a confronto il valore indicato nell'atto con i seguenti parametri:
- i trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto (o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo), che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni (criterio comparativo)
- il reddito netto di cui l’immobile è suscettibile, capitalizzato al tasso mediamente applicato a detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, per esempio, il valore del canone di locazione (criterio della capitalizzazione)
- ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni. Tenendo conto di questi criteri, se ritiene che l’immobile acquistato ha un valore venale (valore di mercato) superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, l’ufficio rettifica e liquida la maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.
Come è possibile opporsi a un avviso di rettifica con la corrispondente richiesta di liquidazione?
La legge offre diversi strumenti al contribuente che riceve un avviso di rettifica e liquidazione e che ritiene l’accertamento non corretto. Se ci sono i presupposti, si può giungere anche all’annullamento totale o parziale dell’accertamento o alla rideterminazione del valore accertato.
In ogni caso è necessario attivarsi entro 60 giorni dalla data in cui l’avviso è stato notificato. Nella parte finale dell’avviso sono comunque indicate tutte le informazioni utili per far valere le proprie ragioni. A seconda dei casi, il contribuente può:
- Presentare ricorso alla Commissione tributaria provinciale competente (cioè quella del capoluogo della provincia in cui ha sede l’ufficio che ha emesso l’atto). Se il valore dell’avviso non è superiore a 20.000 euro, il ricorso produce anche gli effetti di un reclamo e può contenere una proposta di mediazione (in tal modo, si avvia una fase amministrativa, della durata di 90 giorni, entro cui deve svolgersi e concludersi il procedimento finalizzato al riesame dell’atto impugnato e alla valutazione, da parte dell’amministrazione, dell’eventuale proposta di mediazione. Se non si raggiunge un accordo con l’ufficio, il giudizio prosegue dinanzi alla Commissione tributaria provinciale)
- Presentare istanza di accertamento con adesione all’ufficio che ha emesso l’atto. In questo modo è possibile dialogare in contraddittorio con l’amministrazione, fornendo tutti gli elementi utili alla rideterminazione del valore accertato. L’istanza di accertamento con adesione sospende il termine per la presentazione del ricorso per un periodo di 90 giorni.
- Presentare istanza di annullamento in autotutela all’ufficio che ha emesso l’atto. L’istanza non sospende i termini per la presentazione del ricorso. Pertanto, il contribuente può valutare di presentare l’istanza di accertamento con adesione o il ricorso qualora, prima dello scadere dei termini previsti per questi istituti, non sia pervenuta risposta favorevole all’istanza di annullamento in autotutela.